跳到主要內容

Housing Decoder / About · Methodology

方法論

第一部分解釋圖表上會看到的名詞，第二部分逐一說明每張圖怎麼算出來。

術語表

價格與負擔怎麼算

房屋單價計算
本站非透天房屋單價，採「(成交總價 − 車位價格) ÷ (總面積 − 車位面積)」計算，得出純房屋部分的單價。部分交易缺漏車位價格或車位面積時，使用推估值。圖表顯示的「每坪單價」再由「元 / 平方公尺」換算為「萬元 / 坪」（× 3.30579 / 10000）。
參考來源：不動產交易實價登錄（年度彙總）
用於：哪裡最熱、哪裡降溫？全台房市年度排行榜
中位數 vs 平均數
本站房價多採中位數（median），可降低豪宅或極端低價交易對指標的影響；部分圖表額外提供平均數（mean）切換以做對照。
用於：營造成本 vs 房價出生人口與房價房價與淨遷入人口
指數與基期（= 100）
指數不是價格本身，而是相對某一個基準月份的倍數。把基期那個月定為 100，之後看到 120 就代表比基期貴了兩成。要比較兩條指數誰漲得快，必須先換算到同一個基期，否則比的是各自發布單位挑的起點。
用於：物價 vs 房價
年增率 YoY (%)
YoY = (本期值 − 去年同期值) ÷ 去年同期值 × 100%。月資料以月對月、年資料以年對年。首期因無對照而為空值，不納入排名。
房價所得比與房貸負擔率
房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得；房貸負擔率 = 中位數住宅貸款月攤還額 ÷ 中位數月家戶可支配所得（以 20 年期本利均等攤還、貸款成數 7 成計算）。內政部對房貸負擔率的判讀分級為：< 30% 可合理負擔、30–40% 負擔能力略低、40–50% 負擔能力偏低、≧ 50% 負擔能力過低。本站直接採用內政部不動產資訊平台官方「房價負擔能力指標統計」公布之數值。
參考來源：房價負擔能力指標統計
用於：房價所得比競賽

怎麼比較、怎麼排名

縣市加權彙總
縣市層級的房價中位數，由該縣市內所有行政區的中位數，以「該行政區當期交易筆數」為權重做加權平均，避免少量交易行政區拉動縣市值。
排名怎麼算（同分並列）
同分並列時共用名次，下一名直接跳號：兩個並列第 1 之後就是第 3，不會有第 2。用於各年度縣市與行政區排名。
Pearson 相關係數
衡量兩條序列同步程度的指標，r ∈ [-1, 1]：正值同向、負值反向，絕對值越大越同步。房價與淨遷入的關聯表除了同月對同月，另把房價往後平移 3、6 個月再算一次，用來看「人先來、還是價先漲」；圖上以方向與強弱分級呈現，不列 r 的數值。相關不等於因果——兩者同步不代表其中一個造成另一個。
前後對照（產業／重劃區效應）
以特定事件公告日為界，比較事件前 N 年與事件後 N 年該圈層內的成交價中位數差異，作為「溢價」的近似估計。本方法不控制其他總體變數。
用於：台積電寶山廠與周邊房價

人口與住宅

住宅坪數分組
由實價登錄的建物移轉總面積換算坪數，切為三類：小宅 ≤ 20 坪、中宅 20–50 坪、大宅 > 50 坪。建物移轉總面積由四塊加總而成：主建物（客廳、房間、廚房等室內面積）、附屬建物（陽台、雨遮等）、共有部分（大公、小公等公共設施），以及一併購買或移轉的車位面積——四者合計，因此明顯大於實際住得到的室內空間。納入計算的成交先套用房屋稅籍住宅類的面積認定：住宅使用面積 5 坪以上、500 坪以下。比例使用 largest-remainder method 計算，確保總和為 100%。
用於：住宅坪數結構地圖住宅坪數與總價
淨遷入
淨遷入 = 遷入登記人數 − 遷出登記人數。資料以「登記發生日」為準，與實際移居時間可能存在數月落差。
參考來源：縣市遷入及遷出人數（按登記）
用於：房價與淨遷入人口
低度使用住宅（空屋率）
內政部以台電用電資料與房屋稅籍住宅類資料勾稽，將「每月平均用電度數小於或等於 60 度」的住宅認定為低度使用（用電）住宅，作為空屋的代理指標，並非實地清查。60 度約為一台 250 公升中型電冰箱加一台電視機一個月的耗電量。上半年採每年 5、6 月平均用電，下半年採 11、12 月平均用電；自 2020 年起改為每半年統計一次。
參考來源：低度使用（用電）住宅統計
用於：空屋率地圖

官方指數

消費者物價指數（CPI）
行政院主計總處編製，衡量家庭消費支出的價格變動。CPI 只涵蓋「消費」——購買住宅被歸類為資產購置，因此房價本身不在 CPI 裡；CPI 的「居住類」計入的是租金，自用住宅則以設算租金（若出租一個月值多少）納入。這是官方通膨數字與體感房價落差的主因。
參考來源：消費者物價基本分類指數（CPI）
用於：物價 vs 房價
清華安富房價指數
國立清華大學安富金融工程研究中心編製，資料來自內政部實價登錄。採「類重複交易法」：搜尋與當月交易高度相似且具替代性的房屋，透過估價模型校正建物特徵，模擬出類似重複交易案件，藉此排除各月成交組合不同造成的假象。僅涵蓋 2 樓以上集合住宅，於每月第四週公布上月數值，並有約 3 個月的微幅調整期。
參考來源：清華安富房價指數
用於：物價 vs 房價營造成本 vs 房價
營造工程物價指數
行政院主計總處編製，衡量營建投入成本（水泥、砂石、鋼筋等材料與勞務工資）的價格變動。它反映的是建商的成本端，不等於消費者買到的房價。
參考來源：營造工程物價指數
用於：營造成本 vs 房價

各視覺化計算邏輯

哪裡最熱、哪裡降溫？全台房市年度排行榜

資料來源：
不動產交易實價登錄（年度彙總）資料至 2025 年2026 年 10 月 4 日更新
  1. 01從實價登錄逐筆計算每年度行政區的「成交筆數」與「每平方公尺單價中位數」。
  2. 02縣市值以加權彙總（見「」）由其所轄行政區得出。
  3. 03「交易量增減」與「房價漲跌幅」都跟前一年同層級的值比；首年、或前一年沒有成交的地區不計算。
  4. 04這兩個指標要兩年成交都達樣本門檻才排名：行政區的門檻是該縣市行政區歷年成交件數中位數的 20%，最少 20 筆、最多 50 筆；縣市的門檻用同一條公式套在全國縣市上算出。沒達門檻的地區照樣列出數字與件數，但不給名次、地圖不上色。
  5. 05門檻只擋得住成交太少，擋不住成交組成的變化：某一區當年若剛好有大批新建案交屋，單價中位數會跟著跳，不代表同一批房子漲跌了那麼多。
  6. 06排名採 規則。

物價 vs 房價

資料來源：
消費者物價基本分類指數（CPI）資料至 2026 年 9 月2026 年 10 月 8 日更新清華安富房價指數資料至 2026 年 8 月2026 年 9 月 30 日更新
  1. 01房價採好時價（清華安富）房價指數，全國採「全台」指數；CPI 取主計總處基本分類指數月資料。
  2. 02兩條序列都是指數，以做指數化後同圖比較。
  3. 03可切換顯示「原始值」「同基期比較」「年增率」「月增率」。

營造成本 vs 房價

資料來源：
實價登錄屋齡 5 年內中位數單價資料至 2026 年 6 月2026 年 10 月 4 日更新清華安富房價指數資料至 2026 年 8 月2026 年 9 月 30 日更新營造工程物價指數資料至 2026 年 9 月2026 年 10 月 8 日更新
  1. 01營造工程物價指數取主計總處公布之總指數及子類別月資料。
  2. 02房價序列有兩條：實價登錄屋齡 5 年內成交的中位數單價，以及清華安富房價指數。
  3. 03營造成本與房價同框疊圖，可切換顯示「指數」「YoY%」「MoM%」；指數化的基期月份可自行指定。

房價與淨遷入人口

資料來源：
實價登錄縣市月成交中位數資料至 2026 年 6 月2026 年 10 月 4 日更新縣市遷入及遷出人數（按登記）資料至 2026 年 6 月2026 年 10 月 4 日更新
  1. 01遷入遷出採內政部戶政司逐月 XLS，按縣市計算月淨遷入。
  2. 02房價以實價登錄按月、按縣市的每坪單價中位數（由每平方公尺換算）。
  3. 03提供動態散布圖與時間序列兩種檢視；後者另附關聯表，計算同期與房價落後 3、6 個月的 ，以方向與強弱分級呈現。

住宅坪數結構地圖

資料來源：
實價登錄住宅坪數與單價資料至 2026 年 6 月2026 年 10 月 25 日更新
  1. 01取實價登錄中所有含建物的買賣（房地、房地含車位、建物單獨移轉），排除純土地與純車位交易。
  2. 02套用財政部賦稅署「房屋稅籍住宅類數量」的面積認定：住宅使用面積 5 坪以上、500 坪以下。5 坪以下多為車位、持分或畸零登記，500 坪以上多為整棟／整批過戶，一筆登記不等於一戶住宅。
  3. 03依建物移轉總面積換算坪數，分為小／中／大三類（見「」）。
  4. 04資料裁到申報完整度足夠的最後一個月（實價登錄申報遞延約 30 天），最新年度因此可能只涵蓋部分月份，與完整年度不可直接比較。
  5. 05縣市名以正規化表統一寫法（臺/台）；比例採 largest-remainder method，避免四捨五入後總和不為 100%。

住宅坪數與總價

資料來源：
實價登錄住宅坪數與單價資料至 2026 年 6 月2026 年 10 月 25 日更新不動產成交案件實際資訊資料（四層地區彙總）資料至 2026 年 6 月2026 年 10 月 25 日更新縣市戶數結構資料至 2025 年2026 年 8 月 12 日更新
  1. 01取實價登錄中的標準住宅與透天交易，排除店面等非純住宅用途（complex_use），並套用財政部賦稅署「房屋稅籍住宅類數量」的面積認定：住宅使用面積 5 坪以上、500 坪以下。
  2. 02依建物移轉總面積分為小／中／大三類坪數（見「」），同一縣市 × 坪數分桶內分別取總價與單價的中位數。
  3. 03單價採「」的定義：扣除車位後的每坪單價，不是透天房屋單價。
  4. 04同一縣市 × 坪數分桶的樣本數低於 5 筆時不顯示中位數；連江縣樣本量過少，不列入縣市比較。
  5. 05資料裁到申報完整度足夠的最後一個月（實價登錄申報遞延約 30 天），最新年度因此可能只涵蓋部分月份，與完整年度不可直接比較。

台灣家戶結構地圖

資料來源：
縣市戶數結構資料至 2025 年2026 年 8 月 12 日更新
  1. 01資料源為內政部戶政司「縣市戶數結構」逐年 XLS。
  2. 02欄位為 1 人、2 人、…、6 人以上、營業戶共 7 類。
  3. 03地圖顯示各類別比例，並可切換年度（2007–2025）。

出生人口與房價

資料來源：
出生登記資料至 2026 年 6 月2026 年 10 月 4 日更新
  1. 01出生人口取自戶政司出生登記資料。
  2. 02房價取實價登錄每坪單價（已扣除車位）：縣市是該縣市當月所有成交的中位數或平均，全國是全台所有成交直接取中位數或平均，不是各縣市數值的平均。
  3. 03雙軸圖呈現兩序列趨勢的對照，不主張因果。

房價所得比競賽

資料來源：
房價負擔能力指標統計資料至 2026 年第 1 季2026 年 8 月 12 日更新
  1. 01直接採用內政部不動產資訊平台官方「房價負擔能力指標統計」逐季發布之各縣市數值。
  2. 02提供「房貸負擔率（%）」與「（倍）」兩項指標切換。
  3. 03房價採實價登錄住宅類交易中位數，所得採綜所稅家戶中位數可支配所得。
  4. 04逐季動態排名，自 2016Q3 起播放至最新一季。

注意事項

  • — 官方各縣市僅公布兩項比率，無逐縣市的中位數房價／所得絕對值

空屋率地圖

資料來源：
低度使用（用電）住宅統計資料至 2025 年下半年2026 年 8 月 12 日更新
  1. 01採內政部不動產資訊平台公布之低度使用住宅統計（見「」）。
  2. 02展示縣市與鄉鎮市區兩個層級的空屋戶數與比率。
  3. 032009–2019 年為年度資料（每年 12/31），2020 年起改為半年期（H1/H2），時間軸因此在 2020 年前後的間隔不同。

台積電寶山廠與周邊房價

資料來源：
台積電寶山廠周邊實價登錄成交資料至 2026 年 1 月2026 年 4 月 10 日更新
  1. 01以產業投資公告日／捷運通車日為事件點，定義事件前後各 N 年。
  2. 02空間上以事件點為圓心取一定半徑圈層，圈內成交資料計算前後中位數。
  3. 03估計為 (後中位數 − 前中位數) ÷ 前中位數。

注意事項

  • — 未控制總體房市循環
  • — 半徑大小與時間視窗會顯著影響估計值