待售新成屋11.3萬宅再創新高、空屋率降至9.44%：南部賣壓與供需分化加劇

內政部最新統計顯示，2025年下半年全國低度使用住宅比率降至 9.44%（約 89.5 萬宅），脫離前期的 10.43% 高點；然而，全國「待售新成屋」在2025年第 4 季進一步攀升至 11 萬 2,501 宅（約 11.3 萬宅），續創統計以來歷史新高。雖然全台整體空置情況因租金補貼等政策活化而見改善，但新建成屋庫存持續堆積，供需兩端的去化壓力並未解除，尤其南部地區的賣壓訊號更加鮮明。

空屋率回降但庫存攀峰：市場消化速度出現分歧

相較於2025年上半年近 98.1 萬宅的高峰，2025年下半年全台低度使用住宅減少約 8.6 萬宅至 89 萬 4,582 宅，比率回落至 9.44%，反映既有閒置房屋在租賃市場活化政策帶動下逐步去化。

然而，「待售新成屋」庫存卻呈現另一種趨勢：從2025年第 2 季的 11.2 萬宅持續推升至第 4 季的 11.3 萬宅，連續多季維持歷史高峰。這反映前幾年房市熱潮大量請照開工的推案已陸續完工交屋，市場新成屋供給量持續擴大，但買盤承接力道隨信用管制與高房價而轉趨觀望，導致新成屋去化速度趕不上完工速度。

南部壓力居高不下：臺南空置率六都第一、高雄空置宅數居全台之冠

區域供需失衡的結構以南部最具代表性：

• 臺南市：低度使用住宅比率雖由上半年的 11.62% 降至 10.92%，但依然高居六都空屋率第一，尤其 20 坪以下小宅的空置現象最為顯著。
• 高雄市：空屋率雖降至 10.30%（六都第二），但低度使用住宅總量達 11 萬 9,437 宅，首度超越新北市，成為全台空屋數量最多的城市。
• 雙北地區：臺北市空屋率維持 6.39%（全台最低），新北市為 6.84%，在就業集中與剛性自住需求支撐下，依然是全台空屋率最低、供需相對緊湊的市場。
• 非直轄市：金門縣（16.2%）、臺東縣（15.5%）與澎湖縣（14.6%）空屋率位居全國前三高，反映人口外移與住宅閒置問題。

新屋庫存堆疊，南部房價調整風險升高

整體空屋率的回降顯示「老宅存量」有轉向租賃市場的去化管道，但「待售新成屋」屢創新高則直接考驗建商與投資買盤的資金週轉實力。南部近年因科技題材推升預售案量，當大量新成屋完工進入成屋市場，若去化動能受限於房貸緊縮與購買力天花板，累積的庫存賣壓勢必率先對新成屋開價與議價空間形成鬆動壓力。

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資料來源：內政部2025年下半年低度使用（用電）住宅及待售新成屋統計（2026年7月發布）