919 前，房價漲贏成本；919 後，成本反超房價—第七波做了什麼？

台灣房市有一個可以精準標在日曆上的轉折點:2024 年 9 月 19 日，央行宣布第七波選擇性信用管制，相關措施自9月20日起實施。把這條分隔線畫在圖上，前後16個月的故事完全不一樣。

919 之前：房價漲贏蓋房成本

以民國 110 年(2021 年 1 月)為共同基期，2023年 5 月到 2024 年 9 月為止，16個月之間：

• 全國房價指數漲了 +15.27%
• 營造工程總指數漲了 +2.35%

2023年5月至2024年9月，第七波信用管制實施前16個月，全國房價指數由127.00升至146.40，累計上漲15.27%；同期營造工程物價指數由114.86升至117.56，累計上漲2.35%。房價漲幅較營造工程物價高出12.92個百分點。

919 之後：成本反超，房價倒跌

第七波上路後的 16 個月(2024/9 → 2026/1)，同一組指標完全倒轉：

• 全國房價指數下跌4.08%
• 營造工程總指數上漲 +2.02%

換言之，前後兩個16個月期間，營造工程物價皆維持約2%的漲幅，但房價走勢由上漲15.27%轉為下跌4.08%，呈現明顯不同的變化方向。

想更直覺看到轉折?把「基期」切到「919」,圖上 919 之前沒有填色,919 之後才出現紅/藍對比,一眼看出成本反超房價的時點。

第七波到底做了什麼?

自2020年底起，央行陸續推出多波選擇性信用管制措施。2024年9月19日，央行宣布第七波選擇性信用管制，並自9月20日起實施，進一步調整不動產貸款條件。

這一波主要有四項調整：

1. 名下有房者第1戶不得有寬限期：自然人名下已有房屋者，其第1戶購屋貸款不得有寬限期。
2. 自然人第2戶貸款成數降至5成：原適用特定地區的第2戶購屋貸款限制擴大至全國，最高貸款成數由6成降至5成，且維持不得有寬限期。
3. 公司法人、高價住宅及自然人第3戶以上貸款成數降至3成：最高貸款成數由4成調降至3成，進一步降低受管制對象可使用的信用槓桿。
4. 餘屋貸款成數降至3成：建商餘屋貸款最高成數由4成降至3成，進一步強化不動產貸款風險控管。

此外，央行亦針對實質換屋自住者提供協處措施。原規定換屋者須於新貸款撥款後1年內出售原有房屋，2025年9月再將期限延長至18個月，以兼顧實質換屋需求。

整體而言，第七波信用管制主要從貸款成數、寬限期及適用範圍著手，提高部分購屋與不動產融資所需的自有資金，進一步強化銀行不動產授信管理。

意涵：成本是地板，管制是天花板

把觀察期間統一為919前後各16個月後，房價與營造成本的變化更加清楚。

919前16個月，全國房價指數上漲15.27%，同期營造工程物價指數上漲2.35%；919後16個月，房價指數轉為下跌4.08%，營造工程物價指數則仍上漲2.02%。前後兩段期間，營造成本皆維持上升，但房價走勢卻由漲轉跌，兩者呈現明顯分化。

這也凸顯房市調整過程中的兩股力量：一方面，信用管制從需求與融資條件著手，影響市場資金與購屋行為；另一方面，鋼筋、水泥、工資等營建投入成本並不會隨著信用緊縮同步下降。當房價進入修正、營造成本仍維持高檔，建商所面對的價格與成本環境也隨之改變。

因此，919之後值得觀察的，不只是房價是否持續下跌，而是房價、交易量與營造成本之間如何重新取得平衡。若房價持續修正而營造成本維持高檔，是否進一步影響建商推案、開工與後續住宅供給，將是觀察信用管制中長期影響的重要指標。

919之後，房價與營造成本開始朝不同方向移動。當「價格修正」遇上「成本高檔」，下一階段房市的關鍵，或許已不只是房價漲不漲，而是供給、需求與成本將如何重新找到平衡。

資料來源:行政院主計總處營造工程物價指數、內政部實價登錄(HousePlus 好時價彙整)| 基期:民國 110 年=100